来源: 东方今报(郑州)
“多家知名开发商欠缴3.8万亿元土地增值税”，伴着央视报道引发的争议，旨在反地产暴利的土地增值税，一时成了社会公众关注的焦点。那么，土地增值税最初是因何而生？为何它总会成为媒体关注重点呢？近日，东方今报记者围绕这些问题进行了调查。
曾经的“走走停停”
11月29日，在医院看病的间隙，河南知名税务专家王国娜接受东方今报记者采访。
王国娜既是资深税务官员，又是注册会计师。退休后被郑州某区税务局返聘，她回顾说，中国内地的土地增值税1995年1月起开始正式实行。
正式实行前，1993年12月通过的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，指出了制定土地增值税的出发点：为了规范土地、房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益。
但遗憾的是，土地增值税正式实行后，由于地产业陷入低潮，1996年甚至出现全行业亏损，这个条例就一直没有被贯彻。新华社报道称，从2000年后，各地才开始象征性地征收土地增值税。
作为资深开发商，河南台兴房地产开发公司董事长王超斌，1990年就开始从事地产开发。他也同样认为，土地增值税出台的背景是反地产领域的暴利，但由于地产行业长期以来没有暴利存在，所以就没有实行过。
2006年底，面对高涨的房价，国家税务总局专门下发“通知”，要求从次年2月1日起全面清算土地增值税。该通知还列出了七种必须以及可以要求进行土地增值税清算的情况。但随后金融危机爆发，这一政策没有得到严格执行。
王超斌印象中，三年前，随着房地产的再次红火，各地税务部门开始“较真”，严格征收土地增值税。2010年，国家税务总局5月26日公布《关于土地增值税清算有关问题的通知》，明确土地增值税清算过程中的若干计税问题。专家指出，在“新国十条”和各地细则均提及要加大土地增值税清算的情况下，通知的出台意味着土地增值税清算从严执行。
“预征”成唯一选项
业内知名人士，上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，土地增值税一直是房地产税收体系中，税种设计最复杂、征税成本最高、税制最不统一、官企扯皮最多的一个税种。
财政部财政科学研究所副所长刘尚希也曾表示，土地增值税问题，实际上是一个征管非常复杂的税种，操作起来非常复杂，成本非常高，很难征到位。
土地增值税有多复杂？包括王国娜在内5名以上地产界业内人士认为，主要是累计税额、差额征收的方式。而这些方式，是根据1994年1月1日起施行的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》算出来的。《暂行条例》规定，土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
在核算复杂的情况下，紧接着，预征的办法也随之出台：2010年6月3日，国家税务总局出台《关于加强土地增值税征管工作的通知》规定，除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%。
这个预征率只是先期缴付，并非土地增值税实际缴税额，公开资料显示，目前全国的土地增值税是在3%至5%之间征收。
土地增值税的漏洞
设计复杂的土地增值税，或许是为了“不枉不纵”。但在某些业内人士看来，还是给开发商留下了空子。
3.8万亿元“欠税门”爆料人，北京律师李劲松告诉东方今报记者，那些知名地产上市企业，就是以项目销售率未达85%这一硬条件，来规避应缴的土地增值税。他已向国家税务总局举报，要求公开这些开发商的项目具体明细。
但在曾任职过郑州三家地产公司高管的王先生看来，开发商还有其他三种形式来合理规避，达到少缴土地增值税的目的。
王先生说，因为计算土地增值税要扣除掉合理开发费用，所以开发商可以以多报建安费用、精装修、加大营销费用，这“三板斧”来合理规避。
王国娜说，这“三板斧”的确可以合理规避，达到少缴土地增值税的目的，但“法无禁止皆许可”，政府也不能不许开发商做广告、搞精装修。但她透露，河南的税务监管措施相当严格，对故意规避土地增值税的行为处罚非常严厉。铤而走险的结果，是得不偿失。
对央视“欠税门”报道，王国娜认为，的确是“误解、误读”了土地增值税。错把“预提费用”理解为企业应现时缴纳的税款。
因央视报道涉及上市公司建业地产，而建业地产所开发房产主要集中在河南地区。
东方今报记者注意到，被央视曝光上市房产企业，大部分已发布澄清公告，指出央视的推算方法不正确。但建业地产未发布公告。
东方今报记者就此问题询问建业地产负责人胡葆森，11月28日，建业公司品牌部经理白许晨，受胡葆森指派，主动联系东方今报记者。白许晨称，媒体的报道应该是源于误解，建业不存在欠缴土地增值税情况，将根据事态发展，发布公告。
官企“博弈”的未来走向
在地产高管王先生看来，在开发商与政府围绕土地增值税的博弈中，预征是一个比较可行的办法，少收税也比收不到税强。
央视曝光房企欠税的新闻出台后，一些专业机构开始测算，全国房地产企业到底欠了多少土地增值税？
21世纪网报道，知名证券机构—国泰君安分析师测算，2005年至2012年全国商品房累计销售额为31万亿，乘以平均5%的税率，得到累计应缴额为1.55万亿；扣除8000亿已缴额，得未缴额7500亿元。
但东方今报记者注意到，虽然河南的土地增值税税率目前为5%，但全国是在3%至5%之间。按照保守、谨慎的原则，东方今报记者也算了一笔土地增值税的账，以3%的税率来核算，得出的未缴额是1300亿。
作为11届全国政协委员，王超斌曾经仔细调查过土地增值税，他说，如果开发商不合理利用规则，达到少缴规避土地增值税的目的，最高 60%的差额征收比例，会让很多开发商破产，地产行业遭受灭顶之灾。
王超斌介绍说，美国的地产行业没有土地增值税这一税种，包括地产在内的所有行业都是17%的所得税，美国的开发商也没有拿到暴利。
国家税务总局在接受媒体采访时承认，土地增值税目前还面临着一些困难和压力，主要反映在由于房地产行业经营情况复杂，土地增值税税制设计也比较复杂。土地增值税清算需要审核大量跨若干年度收入、成本和费用情况，税收征管难度大并容易产生执法风险。
针对近日土地增值税、房地产税等热点问题，中国政法大学财税法研究中心主任施正文教授表示，应按照三中全会要求加大房地产税改革试点力度，并以此为契机将备受争议的土地增值税最终并入房地产税中，达到降低房价或者减缓房价增长等长期目标。
他建议我国短期内可考虑降低土地增值税税率，如只按房产销售额的2%税率征收，但要严格征收，维护税法严肃性。
