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在下午的十八届三中全会后我国宏观经济形势与房地产市场发展趋势报告会上， 住建部政策中心原主任、中国房地产研究会名誉副会长陈淮指出：“房地产税的本质是资产税，不是调节税”。
网易房产12月11日讯 今日上午，主题为“新梦想 新力量”的第十五届中国国际房地产与建筑科技展览会（简称“CIHAF中国住交会”）在深圳会展中心盛大亮相。
在下午的十八届三中全会后我国宏观经济形势与房地产市场发展趋势报告会上， 住建部政策中心原主任、中国房地产研究会名誉副会长陈淮指出：“房地产税的本质是资产税，不是调节税”，并进一步解释道：“三中全会明确说的是加快房地产税立法并适时推进改革，这个房地产税不是原来重庆上海试点的那个房产税，加了一个字，这是对原来偏差的纠正，这是一个完全不同的税种，让不动产征税这件事从过去被扭曲到作为调节税甚至是调房价的调节税，还不是调资源在穷富之间关系的调节税，回归到资产税、财产税，那么就需要重新定位这个税种，通过立法程序形成合理的征收方式。我们格外强调第一个不是房产税多了一个字，不再是以为的调节税，对越来越多的人民群众拥有私人资产，而且在金融资产之外拥有不动产所必要的一种制度建设。”
陈淮：政策这种事也不把它当事，比如说你是公务员超生立马双开，也别太把政策当事，你问问你们家小区的卖菜的、捡破烂的生两三个都是正常的，很多很普遍。刚才开放单胎能生多少，现在没生两个的权重是很少的，再去除不愿意生的、再去除过了岁数的，是很少的。
党中央国务院上台之后从不提房地产调控，这次政治局会议又提房地产调控意味着什么？意味着你好好再看一遍，政治局会议说做好房地产调控工作，没有说坚决。规范以前的政策叫不叫做好？重新认识以前叫不叫做好？有些不合时宜的政策退出叫不叫做好？做好两个字自己琢磨。
今天上午接到一个媒体打来的电话问我四个问题，过去十年以限当头的政策会不会改变？谁说以限当头了，过去十年上海人买房子是个人所得税退税（免税），契税减半再减半，这十年来，2009年世界金融危机的时候我们在25年来的利率最低点还七折优惠两折首付，怎么是限字当头呢，我们这十年保持了全世界销售规模、销售量最大，怎么是限字当头呢？第二个问题说十八届三中全会没提房地产调控，我说你看一遍这两万字的文件好不好，至少有十个地方讲到了和房地产调控、房地产发展和房地产市场有关的问题。
第一个，三中全会文件规范了关于宏观调控政策和宏观调控、宏观经济的基本内容。过去很长一段时间宏观调控这几个字坦率说在公共舆论媒体上过度泛化了，穷人怎么买得起房子，地方政府怎么摆脱对土地财政的依赖，征地拆迁过程中的矛盾怎么解决，什么地方出了鬼城是不是泡沫，以及反贪污抓腐败抓贪官都归到宏观调控政策一把解决了，明白无误的跟你说所有这些都跟宏观调控政策无关。
三中全会的决定把宏观调控政策回归了经济学的本原，宏观经济学指的宏观政策是指在市场经济下政府干预经济的行为。它的主要任务和职能是维护国民经济运行的稳定程度和总量平衡关系，什么叫总量平衡关系？总供给和总需求的对比关系叫总量平衡关系。通俗地说，一个经济体所提供的劳务产品、实物产品综合和当年的消费需求、投资需求加上进出口正好平衡，也没不公办，也没卖不掉叫平衡。我们说的经济增速快了慢了、物价上涨了或下滑了、通货膨胀这些词属于宏观经济调控的范围、宏观政策的职能。穷人怎么住房子归公共政策管，税负怎么解决是财政调整体制的范围，房地产是不是支柱产业叫产业政策，这是第一条，希望在以后我们的舆论空间里头逐步的吧，也别指望一下子，把这个宏观调控的任务功能说准确、说回归到那个不那么外行的地步。
总结2013年经济运行和2014年的时候，这个会和中央经济工作会议研究的恰好是宏观经济，它所决定的政策是正牌正宗的宏观经济政策，在一个一年短期内的政策叫宏观调控政策。
顺便说一个政治局透露出来的消息，我个人看也颇有意味着，通常每年的经济工作会我们总要对上一年可能的趋势做出判断，为明年做出安排，比如前年说防止结构性通胀变成全局性通胀，去年还说防止经济增长速度下行的风险，这都是每年说的，今年没说热也没说冷，没说物价高和低，也没说通胀和通缩，对明年是一个基本平稳的看法，而且目前看经济在我们期望的区间可能性大，基本是这么一个判断。从政治局会判断出来，这和历年的中央经济工作会都有所区别。第二个，三中全会改革里明确无误的提出改革的核心是调整政府和市场之间的关系，明确无误的提出要大幅度减少政策资源的直接配置。
二、实际上是不存在政府指哪打哪儿、“总理说了算”的长效机制。三中全会的文件、改革的决定明确无误的否定了这种质问，市场就是资源配置的决定性力量，根本不存在政府说了算的长效机制。为什么2012年末就说出长效机制而2013年迟迟不见踪影呢，就是因为我们找一个政府指哪儿打哪儿的长效机制，实际上是永远找不出来的。如果一定要总结过去十年房地产调控的缺陷和不足，我们不能说它没有效果，有很多好的效果，最大的一条缺陷十年调控无一例外都在强化政府权利。从831大战政府作为唯一的土地供应者招拍挂起，到9070政策，哪怕是已经经过政府批准未开工的项目都得重新做规划，每一个项目70、90平米以下户型，到以后加5%的营业税，限购、限贷、土地增值税包括刚才丁总说的潜规则的，都是在强化政府权，没有一条是利用市场机制的，没有一条是顺势而为的，导致了政策的高成本低效率，导致政策始终处在被动性、滞后性和主观性的局面上，导致政策没有一条和改革相结合。
第三个，三中全会明确指出要发展并规范债权市场。对房地产来说真正叫市场的话它的要素端和它的产品端都应该通过竞争决定价值。刚才丁总讲了半天500强、100强、10强企业的销售额，他们的产品价格和销售对象是通过一定的竞争实现的，但是房地产企业最重要的两个要素土地和资金没有一个是真正实现了市场化的。这样一个畸形市场是完不成改革、形不成合理的价格，我们无法通过交易实现供和求的真实缺口和资源的实际价值。其中一个大力发展规范债券市场，这句话后面还会讲到，一个从开发商直接融资转变，二是三中全会讲到的地方政府融资方式改革，允许发地方债，三是我们真正实现资金的市场化，其中关键是资金价格的利率市场化，不是央行不管银行的存款和利率就叫存款和利率市场化了，需要全社会的债权人和全社会的债务人有一个公开足够大规模的竞争平台才能真实的形成，这个平台叫债市。在发达国家资本市场上一年期以上的债券叫资本市场，一年期以下叫货币市场，债市融资的规模通常是五到七倍于股市融资，对于房地产企业来说，刚才丁总说很多企业不热衷于上市，为什么？因为房地产企业和社会资金密集型的重化工业、钢铁、煤炭、铁路不一样，它没有多少固定资产，它盖的是不动产，但这个钱的基本性质是流动资金，因此股权融资和上市对他们来说并不是有利的资金筹措方式，利率市场在全世界都是极端重要的。
四、化解银行风险的根本之途的大力发展融资。三中全会提到提高直接融资比重，在金融体系改革中讲到这句话。我们过去总是徘徊在两难境地，每当房地产企业快速发展的时候银行就说系统性风险增大，每当房地产企业相对趋向低迷的时候银行就说房地产企业风险增加、房地产企业资金链断裂，实际上房地产企业真正操作销售的是项目公司，这些项目公司完全可以通过发行项目债债，各种不同形式的多样多元的项目债券甚至是项目股权在资本市场融资。
五、房地产税的本质是资产税，不是调节税。我很遗憾的说，11月12号召开三中全会，17号公布了决定，迄今到今天我们坐在这儿为什么还有媒体在那里讨论房产税下一个试点什么时候全面推开。三中全会明确说的是加快房地产税立法并适时推进改革，这个房地产税不是原来重庆上海试点的那个房产税，加了一个字，这是对原来偏差的纠正，这是一个完全不同的税种，让不动产征税这件事从过去被扭曲到作为调节税甚至是调房价的调节税，还不是调资源在穷富之间关系的调节税，回归到资产税、财产税，那么就需要重新定位这个税种，通过立法程序形成合理的征收方式。我们格外强调第一个不是房产税多了一个字，不再是以为的调节税，对越来越多的人民群众拥有私人资产，而且在金融资产之外拥有不动产所必要的一种制度建设。
六、三中全会讲到和房地产有关的第六个部分，住房是老百姓获取财产性的重要途径。三中全会提到“多渠道增加居民财产性收入”，我们老百姓的利益诉求从改革开放的前二十年以增加收入为主，到了第二个奔小康，从2001到2010年这个全面小康增加收入和私人财富累积并重，当人们对买得起和买不起房讨论的时候是对有没有这个机会的认识。我们那么多的券商，每一个券商都有很高端的研究机构，那些高端研究机构里吸取了不知道留英、留美、留法、留埃塞俄比亚会说洋华的学者，每天每日写出多少股评报告，但是90%的股民还在那里苦苦挣扎，中国股市连续五年勇夺熊冠。五年、八年来从来不看房价报告的老百姓95%以上买房都挣钱了，获取了财产性收入。
