来源：中国纪检监察报
党的十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》（以下简称《决定》）提出，“加快房地产税立法并适时推进改革”。房产税问题再次引起社会高度关注。
开征房产税有很多不可预测因素，市场到底会怎么反应，反应程度有多激烈，事前很难断论。“税者，国之大事”，尤其房产税这样涉及千家万户、与居民切身利益休戚相关的税种，开征应当十分慎重。一定要经过社会充分讨论，整个决策过程透明公开，取得共识后才进行开征。若条件不成熟，不可轻言开征房产税。
房产税开征时机目前尚未成熟
房产持有环节的房产税，是现代公共财政的重要组成部分，长期来看确有必要，但这需要一套很规范的公共财政体制，重新界定纳税人与政府之间的关系，要有相应的公共财政机制改革来确保房产税“取之于民、用之于民”。
从国外经验来看，房产税并没有成为居民的重要负担。如果开征房产税的结果仅仅成为老百姓新的负担，是与中央“十二五规划”首要目标——扩大内需相违背的，与《决定》所提出“稳定税负”的要求是背离的，也不利于财政体制的规范进步。从这个角度而言，房产税的开征时机尚不成熟，还需时日。
如果针对投机炒作，征收房产税不如严格执行限购、限贷和真正落实“新国五条”所提出的二手房转让增值的20%资本利得税。如果希望增加持有环节的囤房成本，房产税不如加强房屋产权登记制度和全国联网，建立首要住房认定制度，逐步落实对非首要住房的房屋空置税，后者可以更精确打击，而不会伤及无辜。如果意在调节财富分配，遗产税更加合适。
中国现阶段的住房问题非常复杂，涉及面广泛，涉及的利益也非常多、非常深。住房问题应该从化解住房供应与需求的基本矛盾来解决，不能指望一两个税收手段。
房产税难以成为地方财政收入主体
笔者认为，现在中央政府有一定动力推房产税，主要是希望以此来弥补地方政府的收入不足，调节社会财富再分配和管制房价都是次要考虑。有人认为，一旦房产税成为地方政府的财政收入主体，地方不再缺钱了，就不用通过搞土地财政来获得收入，那么地价和房价都将相应得到抑制。
然而，实际情况可能远非如此。即使以房屋价值较高的上海为例，2012年末，上海住宅存量约6亿平方米，新建商品住宅交易均价为2.2万元/平方米。考虑二手房品质和折旧之后，全部房屋存量均价约在1万元/平方米，这样上海住宅的市场价值在6万亿元左右。按照1%的税率来全面征收，可得房产税收入600亿，但这种全面高税率征收的可能性很小。而如果按0.5%的税率，则只有300亿。如果二套房起征（唯一住房豁免），至少80%住宅得到豁免，那么最多可得房产税收入60亿；如果再人均有60平方米豁免，那会远小于40亿。事实上，上海从2011年开征房产税已经两年多，据悉课税房屋累计才10万套（2011年2万套，2012年新增3万套，2013年新增5万套），而上海住房至少有800万套，即符合房产税课税条件的住房只相当于全部存量住房的1%左右，缴纳税额约数亿元。而上海2009年-2013年土地出让金已超过1000亿元。
可见，不仅现有试行版本的房产税收入微乎其微，即使难度很大的、对全部存量住房按0.5%的税率全面开征，也最多不过300亿元，无法全面代替土地财政收入，难以成为地方政府收入的主体。
房产税开征的前提是建立公共财政
虽然从原理上说房产税确实是治国利器，长期看确有必要，房产税的开征将体现税收调节资源分配、引导需求和参与社会财富再分配的功能，但在中国能不能接受房产税，要看房产税实际上到底要起什么作用。
即使全面开征房产税，地方政府也不会仅仅满足于房产税收入，仍然要很严重地依赖高房价、高地价来获取资金收入。
如果地方政府的开支不受到约束和监督，地方政府对财政收入的缺口是永远无法满足的，开征再多的税收都没有用。为此，在财政收支没有建立有效监督体制、没有形成“公共财政”的机制时，提倡房产税并不理智，只会给老百姓增加税务负担，不会带来政府公共服务的改善，更不会带来政府效率的提高。
何为“公共财政”？公共财政的一个本质特征是公共性，其职能范围是以满足社会公共需要为口径界定的。也就是“以支定收”，先确定好了哪些是真正需要政府开支的，才相应地筹集财源。具体的筹集方式上，费、税、发债都可以商榷，但一定是社会公共真正需要的。凡不属于或不能纳入社会公共需要领域的事项，财政就不去介入，没有理由为此进行公共开支。然而，目前我们实行的“以收定支”，是先把钱收上来再考虑钱怎么用，效率低下，浪费严重。典型的证明是一些部门到了年底就开始突击花钱，财政部公布的今年11月份财政收支情况数据预示，12月可能突击花钱近2.5万亿元。
所以，公共财政就是让来自社会的钱在社会的监督下用来为社会服务。它与政府财政相区别，是打破以政府自身利益为中心这一旧体制，并注重财政的社会公用性的一种新理念。比如美国的房产税税额很稳定，就是地方政府先定预算，再根据预算缺口决定税率。英国是根据预算先决定房产税的税率，然后再依次类推其他各级物业应缴税额。
开征房产税须取得社会共识
房产税到底该不该征收、该怎么征收，可以成为中国推进政治进步和公民政治觉醒的良好契机。房产税的本质，是对公共设施投资的投入通过对土地和住房资产增值课税来进行回收。但土地增值收益在哪个环节征收和如何征收，社会各方面意见很不统一，特别在买房时已经缴纳了巨额土地出让金的情况下，如何处理已经缴纳的土地出让金与新收房产税之间的关系，十分复杂。
中国城市居民的维权意识越来越强，如果被收取了一大笔收入，却没有相应的补偿机制，是很难同意的。所以，房产税已远不仅是一个经济问题，已经成为一个政治问题，涉及如何重新界定政府与公民之间的相互权利关系的问题。
公开的讨论对推进公民社会建设和完善公共财政机制是件莫大的好事。通过公开讨论，厘清政府如何代表公众利益与购房者个体之间来分配土地增值收益，经济增长收益如何让更多人分享，房产税如何取之于民用之于民，将成为《决定》所提出的“健全民主制度、丰富民主形式，从各层次各领域扩大公民有序政治参与”的重要体现。
考察各国的房产税，很多国家，如南非和巴西，都是在近年才开征房产税，但它们在开征房产税前都用了十几年时间来预热，取得充分社会共识之后，才让房产税出台，没有引起任何社会动荡，很顺利地就着陆了。
