陈淮：观点意见：城镇化、房产税与长效机制
2014-3-14
给我出的题目很大，20分钟要讲城镇化、房产税，还有长效机制，我想神仙也办不到，我只有勉为其难，而且我上台之前还有人给我写了条子，要求说说对这10年房地产调控政策的评价。
我先说说评价，这个问题不难评，首先说否定过去10年的调控和效果是不正确和片面的，在过去10年调控政策在维护国民经济稳定运行，比如说大的世界危机面前，国民经济面临通胀压力面前，维护它的稳定运行，发挥了重要的作用。在抑制需求上面，取得了明显的效果，目前的市场需求以刚性和自住性需求为主，这是大家公认的。在保障房建设上，我们迈开了实质性步伐。我们的房地产企业和市场向成熟度方面走出了很多，我们2014年坐在这里的时候注意到一个变化，在过去10年中，一开这样的论坛，大家一开头就讨论下一步还会出现什么调控政策，当一个产业的博弈对象是政策的时候，那就是还在和父母那里争自由的产业。今年议论的美国QE退出、人民币贬值，包括我们是否面临通胀、通缩、货币政策从紧从松，也包括互联网金融的挑战，二三线城市的发展，供大于求、供不应求，商业地产、文化地产等多元化。也就是说我们这个产业和开发商所考虑的对立面、博弈面已经是市场，而不是政府。我想这是我们这个产业走向成熟的一个重要标志。
但是这十年政策有没有缺陷，也并不难归纳，简单地说，第一条在于不断地强化政府权力，从2002、2003年8·31土地大限，201文件，一直到后来9070政策，加征5.5营业税，清算土地增值税等等，无一例外都在强化政府权力，依靠政府权力的结果，是事情都加到政府身上了，引起中央政府和地方政府的矛盾，开发商和政府的矛盾，开发商要想活下去，就得摆平政府，这是第一大缺陷，不断强化政府权力，政府那只闲不住的手越来越闲不住，看不见的手越来越看得见。第二条，十年的调控政策无一例外都具有明显的滞后性、被动性和主观性，没有一条是站在事前，许多一条是主动调整，而且更多的是凭主观想象。2013年年初的国五条，差不多是向市场说“数量有限、欲购从速”。第三个缺陷，高成本、低效率，9070政策突然出台，所有没有开工，哪怕批复的，全部重做规划，市场的供求结构完全被打乱，预期完全被破坏。还有清算土地增值税，这都具有很强的主观性，是违背客观规律的。第四，十年调控没有一条措施是和改革相结合的，没有一条触动利益集团和调整社会收入分配利益结构的。这就是我对过去十年的评价，没什么难评价的，这种问题没有什么挑战性。
下面回到会议主题，讲城镇化，我想这一个问题不是20分钟就能讲清楚的，但是我们大致可以归纳。我们毫无疑问，在未来10年到20年，中国的城镇化不仅是中国经济发展的重大引擎，而且是引领世界经济避免走向衰退的重要推动力。因为中国城镇化所带来的需求和中国经济的强劲增长是世界经济重要活力的组成部分之一，这已经为全世界所公认，我完全不赞成媒体热炒的一些不知道从哪儿学来的概念，什么叫崩盘？那是把股市的一些名词挪用到楼市上来了，人们拿着股票有别的用处吗？当熊市到来的时候，我们可以假定所有的持股人都会成为卖家，哪怕他花10块钱一股买的价格降到8块，他也会卖，因为他有希望从6块买回来，这是崩盘，大家只卖不买。楼市行吗？你听说广州、佛山还是哪个地方的人们说，咱们都搬到马路上住，把房子挂出来卖，等到楼价再跌了之后再买回去，之后再搬回去，有这个可能吗？所以我想这个说法是没道理的。我认为至少未来10年，中国的房地产市场仍然是全世界规模最大和增长速度最快的房地产市场。如果谁要有疑问，可以举举手。中国未来10年房地产市场仍然是世界上规模最大、增长速度最快的房地产市场，它的背景就是亿万人向城市的集中、集聚。
当然，我们的城市化人口存在着过度高估和过度低估两个方面，比如说朱会长说的，城镇人口指的是常住人口，我们2013年的宏观经济统计公报已经出来了，城镇人口是7.3亿人，达到54%，这个规模显然存在着很大程度的高估，如同朱会长和很多人反复指出的，里面有一个群体是伪城市人口，尽管他们在城市居住半年以上，被统计为城市人口，他们的学名叫“农民工”，但是我们的城镇人口还有每年低估的一个方面，因为还有一个庞大的人群，比如广州和北京，都有一个庞大的流动人口规模，没有统计在内。流动人口不是过几天就消失了，是张三走了，李四又来了，滞留在城市的人口是要加进来的。城市的马路、医疗、教育等公共设施是要为这些人服务的。因此我们的城镇化人口，城镇所容纳、承载的人口实际上还存在被严重低估的问题，这是另外一个方面。
中国的城镇化，十八届三中全会强调把人的城镇化放在第一位，这没有异议。我理解从目前我们的新型城镇化在未来一段时间首先是调整人口结构，坚决抑制大城市人口规模，发展城市群、城市卫星群、中小城镇，实现大中小城市协调发展，特别是政府工作报告中明确讲了，支持西部地区城镇化的发展，并且调整东部地区，主要是调整城镇结构的问题，也就是大中小城市协调发展的问题。坦率说，我们要想控制北、上、广、深的房价，出台国五百条也没有用，如果没有大中小城市的协调发展，缩小不同规模城市之间的发展差距，我们永远解决不了北京和广州的房价问题，刘谦也办不到，因为这个城市无论如何住不下那么多的人，把全国人都住在这一个屈指可数的城市里，无论如何是住不下的。
我们的城镇化要和改革密切相结合，这一条已经在三中全会和中央经济工作会议、中央城镇化工作会议以及政府工作报告中都反复明确了，和土地制度
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